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Tipos de fundos imobiliários

7 minutos para ler

Os fundos imobiliários (FII) são excelentes alternativas para quem deseja ampliar a carteira de investimentos com imóveis. Muitas pessoas têm recorrido aos fundos para ter outra fonte de renda. 

Isso porque, assim como os imóveis geram renda passiva por meio de aluguéis, os fundos imobiliários geram renda através da distribuição de lucros do fundo. 

Nos últimos anos, os investimentos em fundos imobiliários têm conquistado cada vez mais interessados, já que representam uma maneira mais fácil e barata de aplicar no setor.

Se você está querendo escolher o melhor investimento para a sua carteira, prossiga com a leitura e descubra quais vantagens os fundos imobiliários podem proporcionar a você!

O que são fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários, de uma maneira simples e direta, são uma opção para você investir no mercado imobiliário sem precisar comprar um imóvel. Cada fundo imobiliário é um especializado em um tipo de ativo diferente, como:

  • Galpões logísticos;
  • Lajes corporativas ;
  • Agências bancárias;
  • Recebíveis imobiliários;
  • Cotas de outros fundos imobiliários. 

Os interessados compram determinada quantidade de cotas do fundo, que depois é aplicada ao montante, conforme o seu título. 

Para saber em que tipo de negócio imobiliário o fundo que você escolheu investe, é preciso ler o regulamento do fundo.

Além disso, o rendimento obtido é dividido entre os compradores dos títulos (ou cotistas). A lei exige que, no mínimo, 95% do lucro líquido seja distribuído. O cotista não tem direito real sobre os empreendimentos do fundo, mas também não responde pessoalmente por obrigações em relação a eles.

Dessa forma, o gestor do fundo é quem toma as decisões quanto ao que fazer com os recursos. Porém, ele precisa seguir alguns objetivos e políticas pré-definidas. O gestor é também o responsável pelo funcionamento e manutenção da carteira.

Fundos imobiliários são investimentos de renda fixa ou variável?

Os fundos imobiliários são um investimento de renda variável devido a duas situações. A primeira justificativa é que não existe uma garantia dos rendimentos a longo prazo, já que o inquilino pode deixar de pagar o aluguel ou desocupar o imóvel. 

Já a segunda se dá pela variação de preço das cotas na Bolsa de Valores. Assim,  em certos momentos pode cair, devido a acontecimentos econômicos que influenciam o fundo ou por conta da gestão da carteira.

5 tipos de fundos imobiliários

A Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) classifica os fundos imobiliários pela sua política de investimento ou pela estratégia.

Segundo a classificação por política de investimentos, eles podem ser:

 

1. Fundos de renda

Os fundos de renda compram ou constroem imóveis com o objetivo de alugá-los ou arrendá-los. Para ser considerado um fundo de renda, no mínimo 2/3 do Patrimônio Líquido do fundo devem estar investidos em imóveis prontos para posterior locação.

Geralmente, o foco desse tipo de fundo em investimentos em imóveis é em:

  • imóveis de alto padrão (lajes corporativas);
  • agências bancárias;
  • shoppings;
  • galpões industriais;
  • escolas e universidades;
  • hospitais, hotéis e flats;
  • imóveis residenciais para pessoas físicas.

O risco principal de aplicar em fundos como este é que, para ter aluguel, é necessário que se tenha inquilino. Ou seja, em qualquer momento que o imóvel estiver desocupado, os rendimentos do fundo serão impactados. 

A boa notícia é que os contratos que compõem a carteira dos fundos de renda tendem a ser de longo prazo.

Portanto, para evitar riscos de ficar sem o rendimento devido a vacância dos imóveis é importante investir em fundos com boa diversificação de locatários.

2. Fundos de desenvolvimento para venda

Estes tipos de fundos investem na construção de imóveis para a venda, visando o lucro da negociação. Seu potencial de rentabilidade tende a ser maior, porém também apresenta alguns riscos.

Durante a construção podem ocorrer imprevistos. E todo o prejuízo ou as despesas vão para o cotista. Por isso, são indicados para investidores já acostumados com as oscilações do mercado, que saibam que o risco do incorporador é transferido direto para o investidor.

3. Fundos de Desenvolvimento para renda

No mínimo 2/3 do Patrimônio Líquido do fundo devem estar investidos em imóveis em construção para posterior locação. Durante a fase de construção, o fundo de investimento fica com o risco da construção, e, quando o imóvel estiver concluído, ele se torna um fundo para renda.

4. Fundos de Títulos e Valores Mobiliários

Este tipo de fundo investe em papéis relacionados ao setor imobiliário. Por conta disso, são conhecidos também como fundos de papéis. Com eles, o investimento não ocorre diretamente em imóveis, mas em títulos cujo lastro é do mercado imobiliário.

Para ser caracterizado como um fundo de título e valores mobiliários, deve ter no mínimo 2/3 do Patrimônio Líquido do fundo investidos em: 

  • Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI); 
  • Letras de Crédito Imobiliário (LCI);
  • Fundo de investimento imobiliário (FII); 
  • Fundo de Investimento em Participações (FIP); 
  • Fundo de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC).

5. Fundos Híbridos

Esse tipo de fundo imobiliário é composto por vários tipos de ativos, tanto de papéis quanto de tijolos. Não possui concentração mínima obrigatória em nenhum dos ativos especificados nos demais tipos de FII.

Já a classificação por estratégia define os FII como:

1 – Gestão ativa: livre e ativa negociação dos imóveis do fundo pelo gestor;

2 – Gestão passiva: a negociação dos imóveis depende do que está especificado no regulamento.

Ótima oportunidade para diversificar

Os fundos imobiliários podem ser uma oportunidade para diversificar seus investimentos, além dos imóveis. Porém, cada um te oferece uma perspectiva diferente. Em um fundo imobiliário há um gestor decidindo o que fazer com os imóveis do fundo. Já quando você adquire o seu próprio imóvel, o controle é todo seu.

Vale ressaltar que os fundos imobiliários são regulados e acompanhados tanto pela Bolsa de Valores quanto pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Só que isso não os dispensa de certo nível de risco.

Diante de uma crise econômica, por exemplo, a ocupação dos imóveis do fundo pode diminuir. Por sua vez, isso reduziria os rendimentos periódicos com aluguéis, pelo menos durante um tempo.

Por isso, antes de investir, o melhor a se fazer é conhecer diferentes fundos e avaliar seu perfil de investidor. Também é importante buscar informações sobre o mercado imobiliário,

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