Como funciona o financiamento de apartamentos?

Quem está pensando em comprar um apartamento precisa planejar cuidadosamente de que forma fará o pagamento do seu novo patrimônio. Pouca gente tem condições de adquiri-lo à vista, mas há opções de financiamento no mercado que podem se adequar a diferentes perfis de compradores.

Neste post, vamos mostrar como funciona o financiamento de apartamentos e você poderá identificar qual a operação mais adequada para a sua situação. Confira:

O que é financiamento de imóveis?

Por meio do financiamento, uma instituição bancária empresta o valor do imóvel ao comprador para que ele efetue o negócio. O contrato de financiamento vai definir em quanto tempo esse empréstimo precisa ser pago, além da taxa de juros e todas as demais condições.

Trata-se de uma operação de longo prazo. Hoje, é possível financiar um apartamento em até 420 meses. Porém, como todo empréstimo, quanto maior o tempo para quitação, maiores serão os juros. Logo, um valor de entrada maior significa que a operação será mais barata.

Como solicitar um financiamento?

A partir do momento em que identificou o imóvel que deseja financiar, você deve procurar um banco e solicitar uma simulação de financiamento. O ideal é simular a operação em diferentes instituições bancárias, até encontrar aquele que oferece as melhores condições. 

A maior parte dos bancos oferece recursos para simulação do financiamento em suas páginas na internet, o que permite uma primeira ideia dos valores envolvidos. Ainda assim, não abra mão de conversar pessoalmente com um responsável, que poderá apresentar condições não presentes nos sites.

Escolhido o modelo, você precisará apresentar inicialmente seus documentos de identificação (RG e CPF), além de comprovantes de renda. Se for casado, é preciso incluir a documentação do cônjuge. Após essa etapa, a instituição bancária fará uma análise técnica do pedido, considerando todas as variáveis envolvidas no processo.

Benefícios do financiamento

Em comparação com outras formas de aquisição de imóveis, o financiamento apresenta algumas características que o tornam, hoje, a forma mais usada pelos brasileiros para compra de casas e apartamentos.

Uma das vantagens é a possibilidade de ocupar o imóvel rapidamente após a aprovação do banco. No consórcio, por exemplo, o comprador depende de ser contemplado no sorteio ou da disponibilidade de recursos para um lance. Já no financiamento, a disponibilidade do crédito é extremamente rápida.

O financiamento também permite utilizar seu saldo no Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para ajudar no pagamento. Isso pode ser feito tanto na entrada, reduzindo o valor a ser financiado, como durante o contrato, abatendo o montante do saldo devedor. Assim, é possível reduzir o valor ou o número de parcelas.

Tipos de financiamento

Existem diferentes modalidades de financiamento imobiliário no Brasil. Veja quais são:

Sistema Financeiro de Habitação

Garantido pelo Governo Federal, por meio de recursos do FGTS e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE). O limite de valor dos imóveis para aquisição por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é de R$ 750 mil, dependendo do Estado.

Esta modalidade permite financiar até 80% do valor dos imóveis novos. No caso dos usados, este limite cai para 60%. Outras condições impostas pelo SFH são o limite de comprometimento de renda do comprador com as parcelas, que é de 30%, e a taxa de juros, que não pode ultrapassar os 12%.

No SFH, o prazo máximo para o financiamento é de 420 meses (35 anos). Ele só pode ser utilizado para a compra do seu primeiro imóvel, que deve estar localizado na cidade onde você mora ou trabalha.

Sistema Financeiro Imobiliário

Também criado pelo Governo Federal, o SFI não tem limite de valor para financiamento, nem teto para o comprometimento da renda do comprador. O prazo máximo do financiamento é o mesmo que no SFH (420 meses).

Mas atenção: a principal diferença entre os dois está na taxa de juros. Por ser uma operação de risco alto para o banco, geralmente são aplicados juros mais elevados.

Financiamento direto com a construtora

O financiamento direto com a construtora garante maior margem de negociação com relação às condições da operação. Embora não existam regras que limitem valor do imóvel, renda ou taxa de juros, nesta modalidade os prazos para o pagamento costumam ser menores.

Este financiamento é utilizado para a compra de imóveis novos ou ainda na planta, além de loteamentos e unidades comerciais. As construtoras utilizam bancos conveniados para viabilizar a operação e o imóvel fica hipotecado até a quitação da dívida.

Ao optar pelo financiamento com a construtora é preciso tomar cuidado com a evolução das prestações. Antes da entrega do imóvel, a dívida é ajustada pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC), que mede a inflação do setor.

Após a entrega das chaves, o reajuste é indexado ao IGPM ou ao IPCA. Antes de assinar o contrato, simule como se dará esta transição para prevenir-se contra um eventual salto no valor das parcelas.  

Minha Casa Minha Vida

Com diferentes faixas de financiamento, o Programa Minha Casa Minha Vida pode ser utilizado por famílias com renda de até R$ 9 mil. O valor máximo dos imóveis que podem ser adquiridos por meio do programa é de R$ 240 mil, dependendo da cidade.

Amortização da dívida

A prestação do financiamento divide-se entre juros, seguros, taxas de administração e amortização (que é a parte da dívida efetivamente paga). Existem, basicamente, 3 sistemas de amortização do financiamento imobiliário:

Tabela Price

Conhecido como o sistema francês, a Tabela Price tem como principal vantagem o fato de ter a menor parcela inicial. No começo, a maior parte do valor pago destina-se aos juros e uma pequena parte para a amortização. Ao longo do contrato essa relação se inverte.

Teoricamente, a Price tem prestações fixas. Porém, o modelo foi adaptado à inflação brasileira, e as parcelas são corrigidas, pois o saldo devedor é indexado à TR.

Sistema SAC

Nesta modalidade, a amortização é constante, enquanto os juros vão diminuindo, acompanhando a redução do saldo devedor. Por isso, as parcelas decrescem com o tempo, sendo essa a sua principal vantagem.

Sistema Sacre

Modelo híbrido entre o Price e o SAC, no Sacre as parcelas aumentam no início do contrato e, a partir de um determinado período, começam a decrescer, como no SAC.

Estas são as principais informações que você precisa saber sobre como funciona o financiamento de apartamentos. O importante é não ter pressa para fechar o negócio e simular todas as condições da operação, uma vez que trata-se de um compromisso para muitos anos.

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